二級市場的分化表現，幷未影響各方投資者對我國公開募集基礎設施證券投資基金（簡稱“基礎設施公募REITs”）的青睞。當前，在政策的有力支持下，中國公募REITs市場規模正穩步擴大，保障房、新能源等資産類別不斷擴容，部分首批産品“擴募”也已蓄勢待發。

展望2023年，公募REITs市場又將展現出怎樣的行業氣象？

三季度經營持續分化

自2021年4月下旬滬深交易所正式開放基礎設施REITs項目受理通道以來，截至目前，市場中共有23只REITs産品上市，總市值859億元，回收資金帶動新項目總投資額達4000多億元，項目涵蓋資産類型多樣，包括收費公路、産業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等，有效促進了産融結合和地方經濟發展。

不過，記者也注意到，較之于前期的整體大幅上漲，現階段基礎設施REITs的二級市場表現開始向理性回歸。

中金公司提供的數據顯示，受無風險收益率大幅上行、四季度基本面預期偏弱、短期流動性擾動因素增多、疫情散點多發等諸多因素影響，11月以來，公募REITs市場持續調整，月度總回報率爲-1.46%，場內日均成交額環比下降16%（剔除11月新發項目後）。

“事實上，因前期市場情緒過熱，自3月以來，REITs二級市場便出現了量價齊跌的態勢，隨後陷入震蕩。”一位機構交易員告訴記者，“眼下，已上市項目的三季度經營情况呈現出結構分化的格局。舉例來看，物流倉儲類項目的累計可供分配金額完成了招書預測的2022年度可供分配金額目標的81.53%，預計本年度可供分配目標能够順利達成；而高速類項目2022年可供分配金額的達成率僅介于61%至73%之間。”

不過，“我們依舊看好REITs市場發展前景。”中金基金副總經理李耀光表示，“雖然諸多偏空因素對REITs産品的底層資産業績構成了擾動，可其整體經營仍呈現出了一定的韌性——表現出與權益、債券市場低相關性的特點，REITs作爲突出優勢稀缺資産，依舊具有較强的投資價值。此外，同類基礎設施REITs産品近期漲跌互現，也從側面體現了投資者對于單個基礎設施資産價值認知的不斷清晰完善。”

機構參與熱情不减

記者在采訪中發現，業界之所以堅定看好基礎設施公募REITs的發展前景，主要受到了以下多方面利好因素的支撑。

首先，政策“護航”不容小覷。不論是《關于基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》出臺——有利于降低發行過程中的稅務成本，提高市場動力；還是國家發展改革委推出REITs擴募綱領性文件，提出充分運用新購入項目機制推動基礎設施REITs健康發展；抑或是國務院關于金融工作情况的報告中提出要支持基礎設施和重大項目建設，用好用足政策性開發性金融工具，支持重大項目資本金儘快到位，穩步擴大REITs試點範圍，促進盤活存量資産……利好政策的頻現，彰顯出管理層緊扣高質量發展脉搏，助力我國公募REITs市場穩步發展的堅定態度。

其次，在“資産荒”延續的大環境中，REITs産品的强制分紅要求對各類機構亦極具吸引力。

“對于投資人來說，目前公募REITs産品均能如期完成分紅，吸引力不言而喻。”李耀光說。

再者，擴募的開啓能爲REITs試點帶來新發展動能。需指出，通過REITs擴募，可實現原始權益人體系內資産“融—投—管—上市”全周期的健康發展；通過REITs平臺亦可實現私募基金退出、向市場化第三方收購成熟資産，擴大原始權益人的管理規模。

擴募是REITs發揮資本平臺作用形成資本閉環的重要組成部分，將賦予資産上市平臺持續的成長空間和經營活力。

市場縱深發展可期

展望2023年，聚焦各細分領域，REITs的發展將呈現出怎樣的特徵？

“多樣化”是大部分業界專家給出的答案。

以交通基礎設施領域爲例，現階段各項目的底層資産均爲高速公路，且區位優勢突出。隨著優質國家級、省級高速公路REITs的陸續發行，未來鐵路、機場及港口航道等優質資産亦有望取得突破。

再就能源基礎設施而言，在“雙碳”政策推動下，我國能源結構加速轉型，考慮到新能源項目與REITs的天然適配性，未來新能源資産的REITs試點亦大有可爲。

生態環保基礎設施方面，該類項目所在行業抗周期性强，進入壁壘較高，在解决相關資産合規性的前提下，其具有廣闊的首發及擴募空間；新型基礎設施方面，在處理好新型基礎設施長期穩定投資與技術快速迭代、設備設施等固定資産與數據信息等無形資産權屬等重要矛盾和問題的前提下，未來新型基礎設施資産將成爲我國公募REITs市場中的“新亮點”。

再就各機構眼中的“香餑餑”——保障性租賃住房項目來看，管理層明確提出要解决大城市新市民群體住房困難問題，目前我國租賃住房需求旺盛，優質供給亟待補充。未來較長一段時間內，保障性租賃住房仍會是基礎設施REITs試點中發行及擴募的優質資産。

除了以上試點行業，在近日召開的長三角REITs論壇上，首次明確提出要推動試點範圍拓展到商業地産領域。

不久前，證監會新聞發言人就資本市場支持房地産市場平穩健康發展答記者問時也提到，進一步發揮不動産投資信托基金（REITs）盤活房企存量資産作用；鼓勵優質房地産企業依托符合條件的倉儲物流、産業園區等資産發行基礎設施REITs，或作爲已上市基礎設施REITs的擴募資産。

中金基金認爲，短期來看，商業地産REITs的推出將有助于房企盤活存量資産，降低負債率，助力防範金融系統性風險；長期來看，商業地産REITs市場的建設能提升商業管理效能，打造“輕重資産分離”的運營管理模式，引導中國商業不動産企業拓展價值邊界，提升綜合能力。同時，也將從供給側爲資本市場提供更爲多元化的優質資産選擇。