基础设施公募REITs的投资价值

2021-04-26 10:49:00

基础设施公募REITs是什麽？值得个人投资吗？需要注意的几个问题

基础设施公募REITs的投资价值

文/新浪财经意见领袖专栏作家王甲同

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），正式启动基础设施公募REITs试点工作，我们也称2020年为中国公募REITs的元年。此后，证监会、交易所、基金业协会等监管机构相继发布一系列文件，支持和鼓励公募REITs发展，并在不到一年的时间内搭建起公募REITs制度体系。可以说截至目前，资本市场已经做好了迎接公募REITs的准备。

基础设施公募REITs制度设计中，就投资人范围而言，不仅有银行、信托、券商、基金等机构投资人，也有公众投资人。按照证监会关于《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《基础设施基金指引》）的规定，发行的基础设施公募REITs基金总规模中，扣除发行人需自持（或关联方持有）不低于20%的比例外，剩余部分向机构投资人发售不低于70%，向公众投资人发售约30%。同时规定基金投资人不得少于1000人。由此看来，监管机构是希望个人投资者参与公募REITs投资，分享国家发展的红利。那么基础设施公募REITs对于个人来讲，值得投资吗？

一、对于普通公众而言，基础设施公募REITs是什么？

对于个人，要投资一个东西，首先要弄清楚投资的是什么。就个人投资品种来讲，公众熟知的大类资产有银行理财、基金、股票和房产。这四种资产，普通民众都了解其特点和含义（公募基金也是因为这一两年业绩表现突出，而被越来越多的公众所了解，之前也不算公众熟知）。基础设施公募REITs属于哪一类资产呢？

在《通知》《基础设施基金指引》中对基础设施公募REITs有明确的界定，由于对其定义表述的专业性，不容易被公众理解，现在我们将其归纳总结后，转化为公众能够理解的定义为：

基础设施公募REITs是由基金公司公开发行基金产品募集投资者资金，投资基础设施项目，基金管理人主动管理基础设施项目，将获取的项目租金、收费等稳定收益定期分配给投资人的一种公募基金。

结合制度对REITs的要求和规定，我们可以总结出基础设施公募REITs的特点为：

（一）公募REITs的形式是基金

也就说个人投资公募REITs的方式是购买基金公司发行的基金产品，REITs是一种公募基金。

（二）公募REITs基金投向资产类型为基础设施类项目

在公募REITs之前，个人买的基金，分为债券型基金（主要投向债券）、股票型基金（主要投向股票）和混合型基金（投向债券+股票）。而公募REITs募集资金后的投向不是债券，也不是股票，而是投资基础设施类项目。何为基础设施项目？就是我们生活中可以看见的高速公路、污水和垃圾处理厂、水电气热等民生项目。此外，基础设施类项目不包括房地产项目，公募REITs基金不能募集资金去买商业地产。

（三）基金管理人主动管理项目

个人购买传统基金的目的，是将资金交给专业的基金管理人去投资股票和债券，以获取一定的收益。购买公募REITs基金，就是将资金交给专业的基金管理人去投资基础设施项目，由基金管理人主动管理项目，以获取收益。

（四）投资人收益主要来源是基础设施项目产生的收入

基础设施公募REITs投资的是交通运输类、市政工程类项目。该类项目的特点是涉及民生，可以产生稳定的现金收入。例如，一条高速公路，基于收费权而收取高速费；供水、供电、供气等公司基于向民众提供水电气而收取费用。基金管理人将获取的基础设施项目产生的收益，定期分配给投资人。

总结起来，个人投资公募REITs，其实就是买了一只特殊类型的基金，这只基金投资购买高速公路、水电气热等基础设施类项目，并将项目获得的收入分配给投资人。

二、基础设施公募REITs值得个人投资吗？

研究一个东西是否值得个人投资，我们应从如下两个角度看待：一是它是否有价值；二是它适不适合个人投资。

（一）关于基础设施公募REITs的价值分析

投资基础设施公募REITs，穿透来看，就是投资基础设施项目，这些项目有价值吗？价值体现在哪些方面？

1．项目所在行业决定其可产生稳定收益

说到投资项目，首先要了解这个项目是个什么项目，属于什么行业。基础设施公募REITs投资的底层项目所属行业是基础设施类，从百度上我们可以查询到基础设施的定义“基础设施（infrastructure），是指为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施，是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统。”从定义上我们就能看出，基础设施具有公共属性，是社会赖以生存发展的一般物质条件，是国民经济各项事业发展的基础。这个行业的项目，诸如轨道交通、水电气热等，都是与普通民众的基本生活息息相关。简单说，只要有现代人生活的地方，就需要基础设施。这个特性决定了基础设施可以产生稳定的收益。它的收益有多稳定？就连2020年发生疫情期间，社会经济活动基本上都停止的情况下，基础设施类项目依然可以产生现金流入。

2．项目所处的区域是国内核心发展区域

既然基础设施项目是社会经济活动的基础，那么人越多的地方，对基础设施的需求就越旺盛，产生的收益也就越好。一条北上广深的高速公路，车流量一般会比一条西北部高速公路大很多；一个人口数量大于1000万的城市垃圾焚烧厂，产生的收益一般会比小县城多。所以虽然基础设施类项目都具备产生稳定收益的特征，但不同区域的项目，差别比较大，投资时还是要看区域，看项目的具体情况。根据《通知》规定，基础设施REITs试点项目聚焦在如下重点区域：京津冀、长三角、粤港澳大湾区、长江经济带、雄安新区、海南等重点区域。这些区域要么是国内经济繁荣、发展较快、人口聚集的核心都市圈，要么是国家战略层面确定的重点支持地区。这些区域都是机构投资者投资的白名单，也是全国最吸引人口聚集的地方。如果从全国范围内选择基础设施项目，那么上述区域将是最值得投资的地方。

3．项目有稳定的分红

REITs属于一种金融投资工具，在全球发达国家，像美国、英国、日本、澳大利亚、新加坡等国家都已发展较为成熟。REITs一个重要特征就是有稳定的分红。有这个特征的原因有两个：一是投资的项目是不动产，每年可收取租金、收费等，产生稳定的收益；二是制度要求强制分红，就是赚了钱要分给投资人，而不能留存下来再做其他投资。2010年以来，美国REITs产品分红率稳定在4%附近，而亚太地区整体分红率更高，以新加坡为例，2010年以来新加坡REITs指数（S-REITs）平均分红率5.8%。这里的分红率不是收益率，而是指投资人拿到的实实在在的现金。例如，投资100元的REITs，如果分红率是5%，那么年底就可以拿到5元钱的分红。此次我国REIT制度设计中，也有强制分红的要求，根据《基础设施基金指引》的规定“基础设施基金采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。” 既然基础设施类项目可能产生稳定的收益，制度上又有强制分红的要求，那么投资人每年也会取得稳定的分红收益。

4．项目未来有增值的空间

作为REITs投资人，不仅能获得分红收益，还能享受到底层资产增值的收益。基础设施类项目的增值主要体现在如下几个方面：

（1）项目产生的收入有一定的成长性。例如，一条高速公路，因为所在区域经济的发展，车流量增加，收取高速费也会增加，导致整个项目的收益增加。

（2）项目经营管理改善，支出成本减少。由于历史原因，很多基础设施类项目并非市场化运营，导致经营成本支出大，挤压经营利润。例如，根据E20研究院统计，截至2018年底，我国市政污水处理市场化率约为43%，超过半数的污水处理项目是非市场化的项目，缺乏专业技术水平，管理和运营效率存在劣势。如果将其按照REITs标准进行市场化管理，运营成本会降低，盈利质量和水平都会提高，这就会增加REITs投资的收益。

（3）市场发展迅速带来项目增值。例如，随着电商和快递行业的快速发展，目前对物流仓储的需求与日俱增，物流仓库的租金增长较快，项目增值较大。特别是人口基数和流入都比较大的一二线城市，仓储物流项目更是增值较快。

总结起来，公募REITs项目是国内核心区域的基础设施类项目，可以产生稳定的收益，同时又有增值空间，属于有投资价值的优质资产。

（二）适不适合个人投资

有些资产有价值，但并不代表它适合普通公众投资。例如，古董文物有价值，但因需要极强的专业性而不适合普通老百姓投资；企业债券有价值，但因规模动辄几亿，也不适合普通公众投资。基础设施公募REITs是否适合个人投资？从各国发展REITs的历程来看，推出REITs的初衷之一是想让普通公众参与到不动产领域投资，分享不动产增值的红利。美国、日本、新加坡等国家的经验也表明RETIs是受普通公众喜爱的投资品种。REITs适合个人投资的原因有：

1．普通民众看的懂

资本市场有句话“赚自己认知范围内的钱”。对于普通民众，如果不具备一定的专业知识和经验，不了解股票的投资逻辑，很难在股市上赚钱，就是因为股票超出了很多人的认知范围。对于基础设施REITs项目，因为本身就涉及民生，普通大众也能看得懂。例如，如果将北京的一条机场收费高速公路拿来进行REITs，相信北京居民、出差和旅游到过北京的民众，都能对该高速公路进行项目尽调，也能根据堵车程度、路况信息等来判断这条路的经营情况。基础设施REITs投资的项目，基本上都是普通大众看的懂的项目。

2．投资收益可以抵御通货膨胀

为了不让手中持有的财富贬值，民众选择进行投资，其中一个重要的诉求就是跑赢通货膨胀。基础设施类项目，其收入来源是稳定的，但并非是一成不变。例如，物流仓储行业，即使行业发展不迅速，在供需平衡的情况下，物流仓库的租金也会定期调整，原因就是基于通货膨胀的存在，业主将通胀成本转移给了租户。REITs项目，有将上升的运营成本转嫁给下游的能力，使其收入能够跟得上通货膨胀时期的价格上涨，尽管会有些滞后。作为REITs的投资人，自然也就会获得经过通货膨胀调整后的分红收入，从而可以抵御通货膨胀。

3．稳定的现金流可以“扛周期”

国内大类投资品种中，房产之所以受到老百姓的喜爱，除了看的懂外，其中一个重要的原因是房产可以产生租金，如果业主不自住，可以在持有期间将房屋租出去获得租金。如果一类资产可以在持有期间产生稳定的现金流，那么这个资产就有一个特性，即可以“扛周期”。也就是说，即使资产因为经济周期的变化存在价格波动，在经济形势不好，价格低迷时，投资人可以长期坚持持有，因为资产在低谷时还有现金流收入。很显然，基础实施公募REITs项目可以产生稳定的现金流，在强制分红的安排下，投资人可以拿到不错的分红收入，因此即使其价格存在波动，个人投资者也有底气长期持有，实现“扛周期”。

4．监管要求严格

比较国内市场中存在的金融产品，我们发现监管机构对公募基金的要求最严格。主要体现在：事前有审批备案，现金收支有监管，投资投向有要求，信息披露要及时等等。此次基础设施公募REITs的载体选择上确定为“公募基金”，也是对投资人的一种保护。对比基础设施公募REITs运营期间的信息披露要求，我们发现其严格程度不亚于上市公司，甚至有些方面比上市公司更严格，例如，要求每年对项目进行一次重新估值。此外，在项目申报时，要先入发改委的项目库，经过地方发改委审核后，报送国家发改委，后续还要经过证监会、交易所、基金业协会等机构的审核与备案。层层的监管审查，已经排除了建设不合规、审批手续不齐全的项目，在合法合规、稳定运营等方面把好了项目入口关。

三、投资基础设施公募REITs需要注意的几个问题

个人在选择投资基础设施公募REITs过程中，也要注意如下几个问题：

（一）REITs适合于风险偏好适中的投资群体

基础设施公募REITs最大的特点是有稳定的分红，风险适中。投资者每年可以获得一定的分红，同时还可以分享项目增值收益。因此，其适合的投资群体为：既不满足银行理财的收益水平，想要获得高些收益，又不想承担像股票一样的波动性和高风险的投资群体。该类投资者介于低收益的风险厌恶型和高收益的风险偏好型投资者之间。

（二）REITs不是保本型金融产品

虽然基础设施公募REITs的项目处于核心区域，运营稳定，可以产生稳定的现金流，是比较优质的资产，但这不代表REITs产品是保本型的金融产品，不像定期存款一样，有银行来兜底，在约定的期限保证归还本金和利息。基础设施公募REITs基金在发行后，价格还是有波动的，且没有刚性的本息兑付安排，投资风险需要由投资者自行承担。

（三）基础设施公募REITs是封闭式基金

根据RETIs制度文件，基金公司发行的基础设施公募REITs基金类型上属于封闭式基金，投资人购买后，不能像开放式基金那样，随时进行申购和赎回。投资人想要退出，要在二级市场进行交易，就像股票一样买卖。为了提高REITs的流动性，监管机构安排了做市商制度，同时还设置了竞价、大宗交易等安排，以满足投资人交易的需要。

综上，我们可以看出，基础设施公募RETIs的推出，为提升居民的财产性收入提供了一种大类资产，为普通民众进行除银行理财、股票、房产外的资产配置提供了渠道，让公众分享基础设施建设和发展的红利，体现了金融的普惠性。

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